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Acheter en viager sur Aubière et ses environs

LE VIAGER

Pourquoi vendre en viager ?

  • Le viager est le produit d’avenir le plus sur pour une retraite et une vieillesse sereines en s’assurant une rente jusqu’à la fin de ses jours.
  • Les revenus procurés par la vente sont généralement plus importants que si le logement était mis en location. De plus, le viager peut être libre ou occupé. Si le vendeur occupe le logement à la vente, il est alors assuré de pouvoir continuer à l’occuper aussi longtemps qu’il le désire.
  •  Le montant de la rente sera en revanche moins élevé. Si le logement est loué à un tiers au moment de la constitution du viager, les loyers sont en principe perçus par l’acheteur. 
  • Le contrat peut néanmoins prévoir que le vendeur conserve la jouissance du bien. Dès lors, c’est lui qui percevra les loyers et le montant de la rente en tiendra compte.

Pourquoi acheter en viager ?

  • Acheter en viager permet d’accéder à la propriété mais en considérant  la durée du vie du crédirentier. Cela permet de devenir propriétaire et éventuellement de se loger (si le viager est libre) lorsqu’on ne dispose pas d’un apport suffisant mais seulement de revenus permettant un paiement échelonné. 
  • Il s’agit aussi d’un placement à long terme. Si les plus-values  sont aléatoires, celles-ci peuvent être importantes en cas de décès prématuré du vendeur

COMPRENDRE LE VIAGER

Les 3 types de viager

Pour comprendre le viager, vous devez d’abord savoir qu’il en existe de plusieurs types, selon que vous possédez un bien immobilier ou un capital :

  • Le viager immobilier est occupé ou libre : vous pouvez acquérir la propriété d’un bien en viager en versant une rente à une personne âgée qui vend son bien. Cette personne peut continuer ou non occuper le logement selon le contrat.
  • Le viager financier permet aux personnes âgées qui possèdent un capital de le placer et se faire verser une rente.
  • Le prêt viager hypothécaire fonctionne comme un crédit et vous permet de toucher un capital de la banque si votre bien est placé en hypothèque.

 

Principe du viager occupéune solution intéressante pour investir dans l’immobilier !

  • Lorsque l’on choisit d’acheter un bien immobilier en viager occupé, cela signifie que le vendeur occupe ce bien jusqu’à son décès : l’acheteur ne peut donc jouir du bien immobilier qu’au décès du vendeur, même s’il en devient propriétaire dès la signature de l’acte de vente.
  • L’acheteur a la possibilité de payer une partie à l’achat, le bouquet, et le solde en rente viagère.
  • Il s’agit du type de viager le plus courant car les vendeurs préfèrent vendre leurs biens sous cette formule.
  • Le viager occupé présente des avantages et inconvénients aussi bien pour l’acheteur que pour le vendeur.
  • Il convient donc de bien prendre en compte les particularités de ce type de viager, mais aussi de bien définir les règles notamment au moment  du paiement des charges lors de la conclusion de l’acte de vente

VENTE A TERME

  • Elle consiste à déterminer un nombre de mensualités limitées dans le temps, perçues par le vendeur, mais supérieures au montant d’un rente viagère qu’il aurait reçue s’il avait choisi de vendre en viager. Le vendeur bénéficie en général d’un droit d’usage et d’habitation à vie mais il peut occuper le bien pendant une durée déterminée à l’avance ou le libérer au jour de la signature de l’acte de vente. S’il décède avant le terme des paiements, ses héritiers reçoivent la mensualité jusqu’à l’échéance prévue.
  • Caractéristique : La vente à terme se rapproche du viager. Elle se distingue de ce dernier par la limitation dans le temps du paiement des mensualités. Ainsi, alors que les mensualités du viager doivent être versées jusqu’au décès du vendeur, les mensualités dans une vente à terme sont généralement limitées à 10 ou 20 ans. Cette limitation dépend évidemment de l’âge du vendeur ainsi que de l’importance de la valeur du bien vendu. Le vendeur bénéficie comme pour le viager d’un droit d’usage et d’habitation sa vie durant.
  • Avantage :Il en résulte pour l’acheteur un certain confort, puisqu’il ne s’expose plus au risque de payer pendant des décennies une rente : il connaît le coût financier de son viager dès l’acquisition. Son acquisition ne présente aucun aléa financier. Quant au vendeur, percevoir une rente pendant une durée limitée lui offre l’avantage de recevoir un montant plus important au départ.
  • Fiscalité : A la différence de la rente viagère qui est imposable, les mensualités d’une vente à terme sont exonérées d’impôts, celles-ci n’étant pas considérées par l’administration fiscale comme revenus fonciers.

Principe du viager libre

  • Lors d’un achat en viager libre, le vendeur perd la jouissance de son bien immobilier, dès la signature de l’acte de vente. Le bien est alors libre de toute occupation et de réservation de jouissance.
  • À ce titre, l’acheteur peut choisir d’acheter le bien immobilier à titre de résidence principale, ou choisir de le louer.
  • Le viager libre est moins proposé que le viager occupé, car la plupart du temps les vendeurs souhaitent continuer à occuper leur logement.
  • Il est donc surtout proposé pour des biens immobiliers qui ne servent pas de résidence principale au vendeur telle que des studios et appartements secondaires.
  • L’acheteur a la possibilité de payer une partie à l’achat, le bouquet, et le solde en rente viagère, tout comme pour un viager occupé.
  • Viager libre, vente à terme :  Elle consiste à déterminer un nombre de mensualités limitées dans le temps, perçues par le vendeur, mais supérieure au montant d'une rente viagère qu'il aurait reçue s'il avait choisi de vendre en viager. S'il décède avant le terme des paiements, ses héritiers reçoivent la mensualité jusqu'à l'échéance prévue.
  • Caractéristique : La vente à terme se rapproche du viager. Elle se distingue de ce dernier par la limitation dans le temps du paiement des mensualités. Ainsi, alors que les mensualités du viager doivent être versées jusqu’au décès du vendeur, les mensualités dans une vente à terme sont généralement limitées à 10 ou 20 ans. Cette limitation dépend évidemment de l’âge du vendeur ainsi que de l’importance de la valeur du bien vendu.
  • Avantage :Il en résulte pour l’acheteur un certain confort, puisqu’il ne s’expose plus au risque de payer pendant des décennies une rente : il connaît le coût financier de son viager dès l’acquisition. Son acquisition ne présente aucun aléa financier. Quant au vendeur, percevoir une rente pendant une durée limitée lui offre l’avantage de recevoir un montant plus important au départ.
  • Fiscalité : A la différence de la rente viagère qui est imposable, les mensualités d’une vente à terme sont exonérées d’impôts, celles-ci n’étant pas considérées par l’administration fiscale comme revenus fonciers.

COMPRENDRE LE VIAGER ET LE CONTRAT DE VENTE

Afin de comprendre le viager, il faut savoir ce qu’est un contrat de vente. Ce contrat est établi lors de la vente viagère.

Il concerne :

  • les conditions et l’encadrement juridique de ce contrat ;
  • le débirentier (acheteur) et le créditrentier (vendeur) ;
  • la signature du contrat chez lle notaire

Quelles conditions à respecter pour la validité de la vente en viager ?

  • Lors du contrat de vente, aussi appelé acte authentique ou acte de vente, la condition du viager est définie. Ainsi, la vente en viager dispose d’un encadrement juridique avec des conditions à respecter.

Les conditions du contrat de vente en viager

Conditions relatives aux parties

  • Le vendeur, défini comme le crédirentier, peut être toute personne physique propriétaire d’un bien immobilier, quel que soit son âge (même si la vente en viager s’adresse plus particulièrement aux personnes âgées).
  • L’acheteur, dénommé débirentier, peut être une personne physique ou morale. Cependant des garanties financières lui sont demandées, le plus souvent il s’agit d’une caution ou d’une hypothèque.

Conditions relatives au contrat

  • Le contrat de vente doit être signé devant un notaire, puis inscrit et publié à la conservation des hypothèques.
  • Le contrat de vente peut, en plus des dispositions habituelles, contenir des clauses résolutoires en cas de non-paiement, avec précision des rentes payées gardées par le vendeur en indemnités, mais aussi des clauses d’annulation de la vente et de revalorisation de celle-ci.

Conditions d’annulation

  • La vente en viager est liée à la longévité du vendeur ; ainsi, selon l’art. 1975 du Code Civil, la vente ne pourra pas être validée si le vendeur est mourant ou très malade.
  • La vente sera aussi annulée si le vendeur décède, dans les 20 jours suivant la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint au moment de la signature.
  • Le contrat pourra également être déclaré nul si l’acheteur sait que le vendeur est atteint d’une maladie entrainant une mort imminente.
  • Un prix insuffisant pourra aussi être à l’origine d’une annulation de contrat. En effet, le vendeur peut demander l’annulation de la vente, s’il a été lésé de plus de 7/12e du prix du bien immobilier.
  • De plus, en cas de vente en viager à un enfant, celle-ci pourra être considérée comme une donation au moment de la succession, si elle n’a pas fait l’objet du versement d’une rente ou si tous les héritiers réservataires n’ont pas donné leur accord.
  • Une mort accidentelle du vendeur ne sera par contre pas une cause d’annulation de la vente.

L’encadrement juridique du viager

  • Le vente en viager est un système de vente encadré par la loi et les professionnels spécialisés. Elle est notamment régie par les articles 1968 à 1974 du Code Civil.

L’aléa

  • Le contrat de vente viagère est défini comme un un contrat aléatoire, dans le sens où ni le vendeur ni l’acheteur ne savent s’ils ont fait une bonne affaire ou non.
  • Un contrat aléatoire est défini à l’art.1964 du Code Civil : « Le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou plusieurs d’entre elles, dépendent d’un événement incertain. »

Il y a donc une condition impérative pour le viager : l’aléa.

  • La première formalité de cet aléa est que l’acheteur ne doit pas être au courant d’un éventuel problème de santé du vendeur, qui pourrait causer son décès proche.
  • De même, selon art 1975 du Code Civil, le contrat de vente ne pourra pas être validé si le vendeur est mourant ou très malade.
  • La 2e formalité de cet aléa est qu’en cas de viager libre, l’acheteur ne pourra pas louer le bien immobilier à un prix supérieur à la rente, sinon l’aléa disparaitrait.

Non-paiement

L’encadrement juridique permet également d’assurer le vendeur en cas de non-paiement.

Ainsi, le contrat de vente prévoit :

  • Une clause résolutoire qui consiste en une résolution automatique de la vente en cas de non-paiement par l’acheteur. Cette résolution doit être constatée par un juge. La vente est annulée rétroactivement et le vendeur récupère donc le bien tout en pouvant conserver le bouquet et les rentes viagères déjà perçues à titre d’indemnisation.
  • Une clause de privilège du vendeur : cette clause permet au vendeur de faire vendre le bien aux enchères et de se payer les sommes dues en cas d’impayés ou de lésion.
  • En cas de non-paiement, le vendeur pourra toujours avoir recours à une injonction de payer, délivrée par un juge de proximité ou un juge du tribunal de grande instance.

Le Notaire remet une « copie exécutoire » de la vente au vendeur afin de lui permettre de poursuivre l’acheteur en cas de non-paiement

 

Débirentier : ACHETEUR DU BIEN EN VIAGER

  • L’acheteur du bien en viager est appelé débirentier car il est le débiteur de la rente. Son statut et ses différentes obligations sont définis dans le contrat de la vente en viager.

Statut du débirentier

  • Le débirentier est engagé par le contrat à verser une rente viagère et/ou un bouquet au crédirentier et devient à ce titre propriétaire du bien immobilier à la signature du contrat. Cependant, en cas de viager occupé, celui-ci ne peut jouir du bien qu’au décès du crédirentier.

 

  • Le débirentier ne paye pas l’intégralité du prix du bien immobilier au moment de l’achat, mais doit verser une rente viagère  annuelle, trimestrielle ou mensuelle. Une partie du capital peut être aussi être versée au moment de la signature, il s’agit du bouquet.

Crédirentier : LE BENEFICIAIRE DE LA RENTE VIAGERE

  • Lors d’une vente en viager, le vendeur est appelé crédirentier puisqu’il est le créditeur de la rente viagère. On parle aussi de crédirentier dans le cadre d’un viager financier.

Statut du crédirentier

  • Le crédirentier n’est ni propriétaire, ni locataire, son statut est donc à déterminer au moment du contrat de vente. Le statut du crédirentier dépend de si le bien est vendu en viager libre ou en viager occupé.

En effet, il peut :

  • être usufruitier du bien,
  • être bénéficiaire de la jouissance du bien,
  • ne plus jouir du bien.

Avantages du crédirentier

  • Avec le viager, le crédirentier bénéficie d’un revenu régulier complémentaire plus important qu’un bien en location.
  • En gardant la jouissance du bien, il peut aussi continuer à disposer d’un logement jusqu’à la fin de ses jours.
  • Il est possible qu’il y ait plusieurs crédirentiers, on parle alors de rente assise sur plusieurs têtes. Le crédirentier peut aussi prévoir un droit de réversion sur son conjoint.

Dans ces deux cas, la rente est payable jusqu’au décès du dernier vivant.

 

  • Les rentes viagères reçues bénéficient d’un abattement au titre de l’impôt sur le revenu, avec un pourcentage plus ou moins important selon l’âge du crédirentier à la signature du contrat.

NOTAIRE VIAGER

Le notaire lors d’un viager : un rôle primordial !

  • Le notaire intervient lors de la signature du contrat de vente en viager ou d’un prêt viager hypothécaire, mais peut aussi intervenir pour la signature de la promesse de vente et en tant que conseiller.

Rôle du notaire pour une vente en viager

  • Lors d’une vente en viager, le notaire peut intervenir aussi bien en amont qu’à la signature du contrat de vente.
  • En amont de la vente, il peut apporter des conseils juridiques et fiscaux.

Pour le contrat de vente

  • La vente en viager répond aux mêmes règles légales que la vente immobilière, le contrat de vente doit donc être signé devant un notaire.
  • Le notaire permet ainsi d’assurer la sécurité du transfert de la propriété du bien immobilier.
  • Il doit vérifier de nombreux points juridiques et fiscaux, à ce titre, il effectue les opérations de vérification sur :
  1. l’origine de la propriété,
  2. la situation hypothécaire du bien,
  3. les servitudes conventionnelles,
  4. les règles d’urbanismes applicables,
  5. la capacité de vendre et d’acheter.
  • Il définit avec les 2 parties, crédirentier et débirentier, les conditions d’occupation du bien en viager, de répartition des charges, de définition de la rente et/ou du bouquet en fonction du prix du bien immobilier.
  • Le notaire effectue également les formalités d’enregistrement de la vente auprès du bureau des hypothèques et s’occupe de la taxe sur la valeur ajoutée et l’impôt sur les plus-values.
  • Il peut aussi s’occuper de la succession du viager.

COMPRENDRE LE VIAGER ET SON PAIEMENT

Une partie complexe à saisir pour comprendre le viager est le paiement qui peut prendre plusieurs formes :

  • le bouquet viager  : versement d’un capital lors de la vente 
  • la rente viagère : versement d’une somme périodiquement (tous les mois, ans, trimestres) 

VIAGER BOUQUET

Le bouquet est le paiement d’un capital initial à la signature du contrat de vente.

  • Le bouquet est exonéré d’impôt.
  • Le bouquet, est avec la rente viagère, l’un des moyens de paiement de la vente en viager.

Bouquet, définition

  • Le viager bouquet correspond au versement d’un capital initial au moment de la signature du contrat de vente. Il s’agit d’un versement non obligatoire, et il est librement déterminé entre vendeur (crédirentier) et acheteur (débirentier). Même s’il n’est pas obligatoire, le bouquet est très répandu car il permet au crédirentier d’obtenir un versement immédiat.

Calcul et paiement

  • Le montant du viager bouquet est librement fixé entre acheteur et vendeur et varie de 0 à 50% de la valeur du bien occupé. Cependant, en moyenne, il est fixé à 30% du prix total du bien immobilier occupé :
  • Le solde du prix de vente restant est ensuite converti en rente viagère. 
  • Plus le bouquet est important, moins le capital converti en rente est élevé.

Le montant du bouquet est généralement calculé en fonction de :

  1. l’âge du vendeur,
  2. sa situation patrimoniale,
  3. la valeur du bien.
  • Le bouquet du viager ne correspond que dans de rares cas à la totalité du prix de vente. Dans ce cas, vendeur et acheteur s’exposent à ce que le vente en viager soit qualifiée de vente immobilière déguisée. Des frais et une réévaluation du prix pourraient alors être réclamés par le fisc. Ils doivent donc être vigilants, et bien respecter les conseils donnés par le notaire.
  • La réévaluation et les frais peuvent notamment être appliqués au décès du crédirentier.

RENTE VIAGERE : UN VERSEMENT PERIODIQUE ET GARANTIE A VIE!

La vente en viager repose sur le versement d’une rente viagère du débirentier au crédirentier.

Définition :

  • La rente viagère est une rente versée périodiquement et garantie à vie. Celle-ci peut être réversible, c’est-à-dire qu’elle sera versée jusqu’au décès de la tierce personne bénéficiaire. Lorsque le contrat viager prévoit plusieurs crédirentiers, la rente viagère peut être différente pour chacun d’eux, mais sera versée jusqu’au décès du dernier vivant.
  •  En général, le débirentier paie une partie du prix du bien à la signature de la vente, on appelle ce versement de capital le bouquet, puis le solde est converti en rente viagère.
  • La rente viagère peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle. La périodicité des versements, appelés arrérages, est convenue entre les deux parties, et indiquée dans le contrat de vente. Le lieu ou type de paiement est également indiqué.
  • Si le contrat de vente ne prévoit pas les dates et moyens de paiement, les arrérages (c’est-à-dire les sommes à payer à chaque échéance) sont payables à la fin de chaque année, chaque trimestre ou chaque mois, au domicile du débirentier.

Calcul :

  • Selon l’art. 1976 du Code Civil, le montant de la rente viagère peut être fixé librement entre les deux parties, mais il ne doit pas être dérisoire par rapport à la valeur du bien. Si ce montant est estimé trop faible par le fisc, la vente pourra être annulée ou mutée en donation.
  • La rente viagère est calculée en fonction de nombreux facteurs qui sont :
  1. La valeur vénale du bien estimée au jour de la vente. Il s’agit du prix de vente, calculé en fonction du marché immobilier et suite à une expertise.
  2. Le versement ou non d’un bouquet et son montant.
  3. L’âge du crédirentier et son espérance de vie. L’espérance de vie est estimée en fonction de barèmes établis par les tables de mortalité et des organismes tels que la caisse nationale de prévoyance, les compagnies d’assurances…
  4. Les éventuels usufruits, droits de jouissance et d’occupation du crédirentier. Un abattement est effectué en cas d’occupation, droit de jouissance ou d’usufruit au profit du crédirentier.
  5. La rentabilité théorique du bien.
  6. L’éventuelle réversibilité de la rente.
  • Le calcul de la rente viagère peut prévoir une clause de révision et d’indexation de la rente. En général, les deux parties se mettent d’accord pour prévoir une révision effectuée en fonction de l’indice de l’INSEE ou du coût de la construction.
  • Mais si les parties n’arrivent pas à se mettre d’accord, la rente est réévaluée en fonction du barème de la loi des finances mis à jour chaque année au mois de janvier. Dans la plupart des cas, la rente viagère est révisable à date fixe chaque année.

Garanties de paiement

  • En cas de non-paiement de la rente viagère, le crédirentier peut récupérer les rentes dues pour les 5 dernières années. Passé ce délai, il y a prescription. Le crédirentier dispose également d’un encadrement juridique en cas de non-paiement.

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